常聽到房屋二胎、土地二胎或是汽車二胎，但你知道二胎借款是什麼嗎？二胎是指該物件已經向借款機構借款，要再將同一物件向其他貸款機構抵押借款，該物件貸款抵押設定出現第二順位債權人即是二胎，本篇帶大家來了解土地二胎的相關知識。
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認識土地二胎
土地二胎指土地目前有第一順位的貸款，再拿去向其他貸款管道申辦第二順位貸款，又稱土地二貸，因土地二胎管道承擔的風險較高，因此在各個管道像是銀行、融資公司、當鋪或是民間管道的審核標準會比一胎來得嚴謹。
高雄土地二胎的借款管道
土地二胎的管道常見的有銀行、農會、合法當鋪、融資公司一些民間借貸機構等，以下幫大家整理三種管道的比較。
| 銀行土地二胎 | 農會土地二胎 | 合法當舖土地二胎 | |
| 二胎額度 | 有上限 | 有上限 每間農會不太一樣 | 額度沒有上限 |
| 二胎利率 | 年利率2.5－18％ | 年利率2.5－18％ | 年利率最高30％ |
| 二胎成數 | 市價5-7成 | 市價為4-7成 | 市價的8成以上甚至可到100％ |
| 還款方式 | 本利攤還 需綁約 | 本利攤還 只繳利息 需綁約 | 彈性還款方式 無需綁約、隨借隨還 |
| 借款條件 | 信用良好 提供用途計畫書 | 信用良好且 為農會會員或是農民 | 只要年滿20歲 持有土地就可辦理 |
| 優點 | 利率較低、適合長期週轉 | 利率較低 適合申辦農地 | 審核條件寬鬆，撥款快速 適合短期週轉 |
| 劣勢 | 辦理時間長、條件嚴格 | 辦理時間長、條件嚴格 | 利率較高 |
銀行土地二胎
因辦理二胎的風險高，在審核條件較為嚴謹，土地貸款額度有所限制，二胎成數也會較低，還款方式採取本利攤還且最少須綁2年約，程序複雜辦理時間較長，優點是借款利率低，適合長期有資金周轉需求的人。
農會土地二胎
農會的借款與銀行大同小異，比較不同的是農會申辦的條件多一項是需要有會會員或是農民才可辦理。
合法當舖土地二胎
合法當舖為民間借貸管道，審核條件寬鬆，土地種類不受限制，可貸到的成數最高可到100％，不須綁約可隨借隨還，雖然利率高，不過辦理時間、撥款快速，適合短期有資金需求的人。
高雄土地二胎貸款成數與影響因素
在不同管道貸款，貸款成數就會不太相同，通常土地借錢在銀行與農會貸款的成數大約落在5－7成，而民間借款管道的成數會大約在9－10成，土地二胎借款成數的鑑估主要會以土地種類、價值、借款人條件作為依據，以下為影響土地二胎貸款成數的因素：
- 土地種類：通常價值低到高的排序是農地、工業地、建地。
- 土地的大小：土地的坪數、格局與形狀等皆是參考點之一。
- 土地位置：位置是否鄰近道路、有無位在在市中心或是開發狀況等。
- 申辦人的條件：信用是否良好或是收入穩定等皆會影響。
高雄土地二胎額度
土地二胎的額度會受一胎影響，若是土地在一胎已經借滿，那二胎就幾乎沒有貸款的額度，銀行一胎核貸金額大概是土地市價的60-70％，在二胎可貸金額只剩土地市價的30-40％，而在民間借款管道二胎無額度的限制，二胎貸款的成數較高，因此可借到的額度會比銀行高。
例如：王小姐的土地市價10萬元，一胎向銀行貸款成數為6成，尚未還款進行二胎貸款，那王小姐到民間借款管道（二胎貸款成數9成）可貸到多少呢？
90,000（土地市價的90%）－60,000（一胎貸款還款餘額）＝30,000（二胎可貸金額）
高雄土地二胎種類
土地二胎貸款的土地種類大致可分為這四種建地、工業地、農地、持分土地。
建地二胎貸款
建地二胎貸款通常是有民眾繼承持有建地或是建商想要建造房屋，需要龐大資金，利用建地二胎貸款有資金可運用，若利用銀行申辦借款，需要說明貸款用途計畫書，在一個月內未動工，資金是會被銀行收回，而選擇民間管道借款就無此項規定。
工業地二胎貸款
工業地二胎貸款大多是為了讓工程順利動工或需要增加資金運作，再申辦多一筆資金，若在銀行辦理需附上開發計畫書或興建計畫書，而在表定時間內未動工，銀行有權將資金收回，而民間借貸機構申辦門檻低，未有此限制。
農地二胎貸款
農地是拿來種植作物或蓋農舍等之土地，若未使用也只能閒置，然而因農地的價值相較其他土地低，總是會在一胎貸不到理想額度，因此多數人會農地二胎貸款，若選擇銀行申辦，成功過件的機會較少，因可能會在一胎就都貸完了，二胎並沒有額度了，因此會向農會或民間借貸機構辦理。
持分土地二胎
持分土地是指所有權有2人或2人以上共同持有，銀行審核需要持有土地的所有權人都到場辦理，程序複雜且條件嚴格，若是產權不完整的土地過件率低，因此名下有持分土地的大多都會向民間借款機構辦理。
高雄土地二胎的條件
土地二胎的條件為本國籍年滿20歲，為完全行為能力人，且名下有土地，條件會隨著借款管道與土地種類的不同，而有所變動，像是農會條件需符合農會會員或農民才可辦理、銀行則是需要查看信用分數與聯徵紀錄、民間借款管道較寬鬆只要符合上述條件即可。
高雄土地二胎的利率
土地利率會以土地坐落的地段、坪數、種類、貸款用途與借款者條件來核定，不過因第二順位承辦單位所要承擔風險高，在申辦條件會比一胎來得嚴謹且利率相對也會高，實際的利率還是要以最後借款機構核定為主。
高雄土地二胎準備哪些資料？
土地二胎會因土地種類與管道不同，需要的資料也會有差異，建議在申辦前先詢問承貸機構，需要準備哪些資料，避免少準備，而加長申辦時間，以下為基本土地二胎的準備資料：
- 身分證、戶籍謄本
- 土地所有權
- 印鑑章、印鑑證明
- 存摺封面影本
- 目前的貸款餘額（一年內繳款明細）
- 用途計畫書（銀行需要）
- 信用、財力證明（農會與銀行需要）
高雄土地二胎借款流程
了解辦理土地二胎的流程，在二胎借款中也可保障自身的權益，土地借款流程在不同管道會有些微差異，以下為土地二胎辦理的五步驟：
- 尋找並諮詢：透過安全貸找到合法的管道，並事先作詢問討論合適的方案。
- 準備資料並申請：備齊申辦資料到現場提出申請。
- 審核並鑑估：承貸機構進行審核，並到現場評估土地，鑑估土地額度與利率。
- 簽約對保：說明方案並同意後，雙方確認額度、期數與利息無錯誤，完成簽約。
- 土地設定：會到當地地政事務所進行土地抵押設定。
- 資金撥款：程序結束後就會將款項撥到申請人的帳戶。
辦理土地二胎前，除了要挑選合法的借款管道，也需先審核自身的還款能力，是否可負擔一胎與二胎所產生的利息費用，再進行申辦，才是真的有利用土地達到資金週轉。
